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Von Mag. Wolfgang Lindinger (Gastautor) | 23.04.2021
Lesedauer: 4 min

Steuer-Updates aus erster Hand - Aktuelles zur Immobilienertragsteuer

Mag. Wolfgang Lindinger von LeitnerLeitner informiert in diesem Gastbeitrag über Aktuelles rund um die Immobilienertragsteuer (ImmoESt).

Bildquellen
Shutterstock, LeitnerLeitner

Grundstücksgleiche Rechte und Immobilienertragsteuer

Gemeinden unterliegen mit Einkünften aus der Veräußerung von Grund und Boden, Gebäuden und grundstücksgleichen Rechten der Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Der VwGH hat kürzlich zu mehreren grundstücksgleichen Rechten entschieden, ob diese der ImmoESt unterliegen.

Grunddienstbarkeiten

Bei Grunddienstbarkeiten, wie bspw. dem Recht der Zufahrt zum Grundstück über fremde Grundstücke, ist das Recht der Dienstbarkeit mit dem Besitz (Eigentum) eines Grundstücks zu dessen vorteilhafterer oder bequemerer Benützung verknüpft.

Grunddienstbarkeiten sind als ein unselbständiger Teil der Übertragung des Grund und Bodens zu werten. Der (allenfalls) auf solche Rechte entfallende Teil des Veräußerungserlöses ist daher nicht aus der Bemessungsgrundlage für die ImmoESt auszuscheiden, sondern vielmehr dem Grund und Boden zuzuordnen. Er unterliegt somit der ImmoESt und teilt das steuerliche Schicksal des auf Grund und Boden entfallenden Kaufpreises.

Anders als dieser Übergang bestehender Grunddienstbarkeiten ist nur die entgeltliche Neubegründung von Dienstbarkeiten zu beurteilen, die einen eigenständigen Einkunftstatbestand erfüllen kann (so zB für die Einräumung bestimmter Leitungsrechte, die aber bei Gemeinden nur im Rahmen ihrer BgA steuerpflichtig ist).

Baurecht

Nach Auffassung des VwGH gibt es praktisch nur eine Art von grundstücksgleichen Rechten iSd ImmoESt, und das ist das Baurecht iSd Baurechtsgesetzes. Die Veräußerung des Baurechts unterliegt somit der ImmoESt.

Davon zu unterscheiden ist jedoch die erstmalige Einräumung eines Baurechts. Diese unterliegt nach herrschender Auffassung und Verwaltungspraxis nicht der ImmoESt, sondern führt als (nachhaltige) Nutzungsüberlassung einer Liegenschaft zu Vermietungseinkünften. Bei Gemeinden unterliegen Vermietungseinkünfte jedoch nicht der Körperschaftsteuer. Die erstmalige Einräumung des Baurechts durch eine Gemeinde ist somit im Regelfall steuerfrei.

Eine Steuerpflicht kann anlässlich der erstmaligen Einräumung eines Baurechts nur in Ausnahmefällen bestehen, etwa wenn ein Baurecht an einem bebauten Grundstück eingeräumt wird (ggf. ImmoESt hinsichtlich des Gebäudes) oder dem Bauberechtigten zusätzliche Verfügungsrechte eingeräumt werden, sodass er das wirtschaftliche Eigentum am Grund und Boden erlangt.

Jagdrecht und Fischereirecht

Das mit dem Grundstück untrennbare Jagdrecht ist wie eine Grunddienstbarkeit zu behandeln. Ein allenfalls auf dieses Recht entfallender Teil des Veräußerungserlöses unterliegt somit der ImmoESt und teilt das Schicksal des auf Grund und Boden entfallenden Veräußerungserlöses.

Anders behandelt der VwGH nur das Eigenjagdrecht (in den meisten Bundesländern ab 115 ha). Dieses (bescheidmäßig) festgestellte Eigenjagdrecht ist (im Veräußerungsfall) kein grundstücksgleiches Recht iSd ImmoESt und wird auch nicht als Grund und Boden behandelt. Es ist vielmehr ein eigenständiges Wirtschaftsgut. Flächen von mindestens 115 ha werden regelmäßig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören, der bei einer Gemeinde jedoch nicht ertragsteuerpflichtig ist, sodass auch der auf ein Eigenjagdrecht entfallender Veräußerungserlös nicht steuerpflichtig ist.

Das Fischereirecht stellt kein grundstücksgleiches Recht dar und unterliegt somit grundsätzlich nicht der ImmoESt. Sollte es allerdings als Grunddienstbarkeit ausgestaltet sein, wird ein auf dieses Recht entfallender Veräußerungserlös gleich behandelt wie der Veräußerungserlös, der auf den Grund und Boden entfällt, mit welchem das Recht auf die neuen Erwerber übergeht.

 

 

 


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Mag. Wolfgang Lindinger

Steuerberater I Director

LeitnerLeitner GmbH Wirtschaftsprüfer und Steuerberater

www.leitnerleitner.com

 

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